安徽省人民政府关于印发《深化城镇住房制度改革，加快住房建设实施方案的通知》
安徽省人民政府关于印发《深化城镇住房制度改革，加快住房建设实施方案的通知》
皖政〔1998〕32号
各行署、各市、县人民政府，省政府各部门，各直属机构：
现将《深化城镇住房制度改革，加快住房建设实施方案》（以下简称《实施方案》）印发给你们，请认真贯彻执行。
住房是人民群众最基本的生活需求，住房制度改革是当前城镇居民最关心的问题之一。深化城镇住房制度改革和加快住房建设，对于改善人民生活，扩大内需，保持社会稳定，促进国民经济持续快速健康发展都具有十分重要的意义。各地各有关部门要按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和此《实施方案》的精神，结合本地实际，制定具体的实施办法，积极稳妥地组织实施，切实搞好城镇住房制度改革和住房建设工作。
深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案
为进一步深化我省城镇住房制度改革，加快住房建设，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）以下简称这《通知》）精神，结合我省实际，制定本实施方案。
一、 指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我省省情的城镇住房新制度；加快以经济适用住房为主的住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实施分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和省统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）1998年下半年开始，全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由市、县人民政府根据本地实际确定，但停止住房实物分配的时间最迟不得超过1998年12月31日。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
在确定停止住房实物分配时间之前，单位已开工建设并于1999年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）的规定向职工出售，亦可按照本方案的规定由职工购买。
（五）全面推行和不断完善住房公积金制度。进一步提高住房公积金的归集率，增加归集额。住房公积金的缴交基数，按职工本人上年度月平均工资计算，逐年作出调整。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%，有条件的市、县或单位可以适当提高。
继续按照“房改领导小组决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金的管理和制度建设。建立职工个人住房公积金帐户和人个公积金查询系统，逐步实行住房公积金管理规范化、科学化、电算化，完善社会、个人对住房公积金的监督制度。
（六）停止住房实物分配后，房价收入比（按当地一套建筑面积60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比计算）在4倍以上，且财政、单位原在住房建设资金可转化为住房补贴的市、县，可以对无房和住房面积未达到规定标准的实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市、县人民政府根据本地实际情况制定，报省人民政府批准后执行。
三、 建立新的住房供应体系，大力发展经济适用住房
（七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策和具体办法，由市、县人民政府制定。
（八）市、县人民政府或单位要采取措施，以满足最低收入家庭最低居住需求为原则，通过腾退旧公有住房或兴建廉租住房，为最低收入家庭提供廉租住房。廉租住房租金实行政府定价，具体标准由市、县人民政府制定，报省人民政府备案。
（九）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，开发利润控制在3%以下。
（十）经济适用住房建设要坚持合理利用土地、节约用地的原则。市、县人民政府确定的经济适用住房建设项目用地在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
（十一）市、县人民政府要从本地实际出发，制定扶持经济适用住房的政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，切实降低征地和拆迁补偿费；理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。
（十二）各地要采取有效措施，取消各种不合理收费，努力降低住房建设成本，使经济适用住房与中低收入家庭的经济承受能力相适应。各地一律不得在省人民政府规定的收费项目和标准之外另行增加收费项目或提高收费标准。在省人民政府规定的收费项目内，但当地尚未开征的收费项目也不得开征。
（十三）经济适用住房的开发建设应实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。严禁非法转让开发项目的开发经营权，严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设单位的成本管理和监控。
（十四）大力建设住宅小区，严格控制零星住房建设。从现在起，任何单位和个人不得再新征土地零星建设住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，允许单位利用存量土地，组织职工全额集资建设房和合作建设房，多渠道加快经济适用住房建设。
（十五）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度和住房使用说明书、住房与设备及部件的质量赔偿制度以及质量保险制度，提高住房工程质量。
（十六）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件生产和供应方式。积极推进与住房建设相关产品、设备、构配件升级换代，在同等质量、同等价格的条件下，应优先使用省内产品。
（十七）建立购买经济适用住房和承租廉租住房的申请、审批制度。具体办法由市、县人民政府制定。
四、 继续推进现有公有住房改革
（十八）按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》），继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，又要考虑与住房货币化的目标相一致，使租售比价趋于合理。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各市、县可根据实际情况制定减、免政策。
（十九）按照《决定》规定，继续出售现有公有住房，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房取消标准价，实行成本价，并逐步与经济适用住房房价相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。各市、县每年的公有住房出售价格，报经省人民政府审批后执行。
校园内不可分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不能出售，具体办法按教育部、建设部有关规定执行。
其它不宜出售的公有住房，按《安徽省城镇公有住房出售管理办法》（皖政［1995］9号）有关规定执行。
五、 培育和规范住房交易市场
（二十）允许职工所购公有住房和经济适用住房上市交易。各地要根据《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》（皖政［1998］21号）等有关政策法规，抓紧制定住房交易管理实施办法，并建立健全职工所购公有住房和经济适用住房上市交易准入制度。
（二十一）在近期内，各地要对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，建立健全个人住房档案。
房地产管理部门在核发或换发全国统一的房屋产权证时，要严把房屋产权审核关，对违反房政政策规定购买的住房，不予办理产权过户、发证手续。
房地产管理、监察等部门要向社会公布违规违纪购房、售房举报电话，设立举报箱，建立健全广泛的群众监督制约机制。对售房、购房和房屋产权证发放中的各种违规违纪行为，要从严处理。
六、加快发展住房金融，支持住房建设和个人住房消费
（二十二）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所在城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
（二十三）调整住房公积金贷款方向，贷款主要用于职工个购买、建造、大修理自住住房。积极开展个人购房公积金贷款业务，大力开展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行贷款要简化手续，提高服务效率。
（二十四）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理范围内，优先发放经济适用住房开发建设贷款，落实国家指导性贷款计划。
（二十五）鼓励商业银行加在信贷投资，对落实国家指导性贷款计划和发放个人住房贷款工作做得好的银行，各地应在住房资金存款方面给予倾斜。
（二十六）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
七、 加强住房物业管理
（二十七）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。市、县人民政府要根据国家、省有关法规和政策规定，制定实施办法。
（二十八）加强住房售后的维修管理，建立住房公用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。对旧住宅小区，各地应按照市、县、区政府和原产权单位共同负担的原则，筹集旧小区整治资金，做好小区整治工作，为实行物业管理创造条件。
（二十九）大力发展物业管理企业，培育物业管理市场。通过政策扶持等措施，积极培育一批物业管理骨干企业，实行规模经营，降低经营成本。积极引入竞争机制，实行公开招投标制度，选择物业管理企业，把物业管理推向市场，促进管理水平的提高。规范物业管理行为，督促物业管理企业向住户提供质价相符的服务，纠正只收费不服务或多收费少服务的行为。
八、 加强领导，严肃纪律，保证住房制度改革和住房建设的顺
利实施
（三十）各级人民政府要把进一步深化城镇住房制度改革和加快住宅建设工作列入重要议事日程，加强领导，精心组织，狠抓落实。根据国务院《通知》和本方案要求，制定适合本地的具体方案，报省人民政府批准后实施。
（三十一）加强住房制度改革的舆论宣传，积极引导城镇居民树立住房新观念，支持和参与住房改革，保证城镇住房制度改革的顺利实施。
（三十二）严肃纪律，加强监督检查。对违反国务院《通知》和本方案规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超规定面积标准出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要严肃查处。
（三十三）各级人民政府、各单位要加强对住房公积金和公有住房出售收入的使用管理，不得挪用。财政、审计、监察、房改等部门要严加监督。
（三十四）本方案由省住房制度改革领导小组负责解释。
（三十五）本方案自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。